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一房数卖情况下买受人权利实现顺位探析

 
【案情】

  2013年3月份,被告吴某与原告刘某签订房屋买卖协议,协议约定吴某将位于延庆县某小区内的楼房一套出售给原告刘某。在刘某履行房屋买卖协议的义务付清全部购房款后,吴某遂将房屋交付给刘某使用,与此同时为表诚意,将自己的房产证交给刘某保管,并承诺三个月后协助刘某办理房屋过户手续。2013年6月份,吴某在刘某毫不知情的情况下又同另案原告赵某签订了另一份房屋买卖协议,将本已经卖给刘某的房屋再次出卖,吴某在收取了赵某15万元购房定金后便不知所踪。 

  刘、赵二人无奈将吴某起诉至延庆法院,刘某要求被告吴某继续履行房屋买卖协议,协助自己办理房屋过户手续;赵某则要求解除其与吴某之间的房屋买卖合同并要求吴某返还定金15万元。另外,赵某在起诉前已经向法院申请对涉案房屋采取诉前财产保全措施,法院受理后裁定对涉案房屋进行查封。

  两个案件审理终结后,法院支持了原告刘某的诉讼请求,判决被告吴某协助刘某办理房屋过户手续;同时也支持了赵某的诉讼请求,判决解除吴、赵二人之间的房屋买卖合同、吴某返还给赵某定金15万元。判决生效以后刘某向法院申请执行,但因赵某申请的对涉案房屋的诉前保全措施尚未解除,刘某无法将房屋过户到自己名下。

  【争议问题】

  本案中,当两份判决书均生效以后便产生了一个问题:当刘某、赵某二人的请求权不能同时实现时,刘某的房屋过户请求权和赵某的15万元定金返还请求权哪个应优先实现?

  对这个问题的解答主要形成了两种意见,第一种意见认为赵某的请求权应该优先于刘某的请求权实现。持这种意见的人认为既然赵某已经申请过财产保全,就应充分发挥财产保全的保障性作用,在赵某的15万元定金没被返还之前房屋就应该保持查封状态,直到赵某的债权实现后自己主动申请解除保全为止;而刘某请求协助过户的执行请求只能在执行阶段对涉案房屋做一个第二顺位的保全措施,等待刘某对涉案房屋申请解除保全以后才能办理房屋过户手续。

  第二种意见则认为刘某的请求权应该先于赵某的请求权实现。持这种意见的人认为法院应该在赵某的判决书生效以后依职权将赵某申请的诉前财产保全解除,并随后依刘某的申请为其办理房屋过户手续,赵某的15万元债权可另外申请执行。

  【评析】

   笔者同意上述第二种意见,主要原因有如下两点:

  第一、依据物权优于债权的基本原理。本案中刘某早已经缴纳了全部购房款,且在赵某申请对房屋查封之前就事实上占有并使用了涉案房屋,说明刘某和吴某之间的买卖合同已经成就,而刘某的房屋过户请求权实际上是一种请求确认权利的物权性质的请求权,而赵某的15万元定金返还请求权则为债权请求权。依照我国物权优于债权的基本法理,应该优先支持刘某的物权请求权。

  第二、是诉前财产保全的性质和有效期决定的。所谓诉前财产保全,也就是诉前保全,是指利害关系人因情况紧急,不立即申请财产保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的,可以在起诉前向人民法院申请,由人民法院采取的一种财产保全措施,目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。这也就是说,当诉讼程序顺利结束且法律文书生效后,如果不会出现权利人遭受到无法弥补损失的情况,那么诉前财产保全的使命就完成了。我国民诉法目前还没有诉前保全裁定有效期限的规定,但依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第109条的规定:“诉讼中的财产保全裁定的效力一般应维持到生效的法律文书执行时止。在诉讼过程中,需要解除保全措施的,人民法院应及时作出裁定,解除保全措施。”笔者理解立法愿意赋予诉前保全的效力亦具有延续性,但其效力应维持到生效法律文书执行时止,因此,本案中赵某申请的诉前财产保全的效力应该止于其生效的判决书开始执行时止,此时法院应依职权解除赵某的诉前保全,协助刘某完成房屋过户手续。至于赵某的15万元债权请求权,可以执行被告吴某的其他财产获得。

  目前审判实践中,关于在一房数卖案件中占有房屋和查封房屋效力顺序的规定,只有《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十六条有如下规定:“在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗在先查封的买受人。” 并没有关于先行占有房屋的买受人的权利是否能对抗后进行房屋查封的买受人的权利的相关规定。希望相关审判指导意见和司法解释尽快出台。    

     

(作者 吕行菲 单位:北京市延庆县人民法院)
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