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怎样认定道德义务性质的赠与?——从一起特殊的案例谈起

 

案情简介:


家住武汉武胜路附近的刘女士,在2006年用母亲张某的名额买断了单位的公房,将房产证办在母亲张某的名下。但是当时的买断款都是儿媳刘女士和丈夫出的,并与父母口头约定该房是买给儿子(二级残疾人,当时只有14岁)孙某的,待房产证办下来后再过户到孙某名下以保障孙某日后的生活,父母也表示同意,其后孙某就和爷爷奶奶一直住在该套房子里,但是却一直没有过户到孙子孙某名下,后来刘女士夫妻二人因为房屋拆迁过渡也临时住到这套房屋。现在到了2015年,这套房子即将面临拆迁,张某依然不想将房子过户到孙某名下,还要求孙某及其父母刘女士等人搬出这套房子,孙子孙某及其父母刘女士等人都坚决不同意遂起纠纷。刘女士等人主张该套房子已经在当时买房时张某已经同意将该套房屋赠与给了孙某,该房子现在应当属于孙某所用,自然无需搬离;张某夫妇虽然承认该房屋的买断款属于刘女士夫妻所出,也承认当时确实承诺赠与给孙某,但是现在反悔了,予以撤销,不愿意继续赠与,也不同意过户。值此争议之下该怎么办呢?


就本案的特殊案例,很有代表性和典型性,也有效的填补了法律上的一个空白,作为一个范本进行一下相关法律问题的探讨。


一、本案是属于房产赠与,还是属于借名买房?


就该案的相关案情来看,更像是借名买房的性质,实际上是刘女士夫妻二人作为儿子孙某的法定代理人,借用母亲张某的名额和名义来为孙某买房,孙某才是房屋买卖的实际权利义务人,只是借用母亲(也即孙某的奶奶)的名义买房后再过户到孙某名下而已,当时双方的真实意思表示与实际行为均是如此,充分表明了借名买房的实质和内涵。


但是该借名买房的合同是否有效呢?


借名买房行为属于合同行为,借名买房合同是法律尚无特别规定的无名合同。在借名买房的行为中,存在借名买房人、名义购房人、售房人三个法律主体。名义购房人与售房人之间建立的是房屋买卖合同关系;借名买房人与名义购房人之间建立的是一种特殊的委托关系。名义购房人在协商、签订房屋买卖合同时,并不以真实买房人的委托代理人的身份出现,而是以自己的名义来建立民事关系。这种借名买房合同的效力,大体可以在不同情形下分为有效和无效两种情况:

 

第一种情况,借名买房合同有效。


借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的,该借名买房合同一般认定为有效。因为,意思自治是我国《合同法》的一项基本原则,任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定,委托他人代理为一定民事法律行为,其中自然包括委托代理买卖房屋。如果借名买房合同不存在恶意规避法律或者政策的行为,双方当事人自愿签署的借名买房合同是双方当事人的意思表示,合法有效,应具有法律效力。尽管房屋产权登记在名义买房人名下,但借名买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据,要求名义买房人依照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第十五条有着具体规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”这说明借名买房合同在不违反法律或者政策性规定的情况下,一般认定为有效。

 

第二种情况,借名买房合同无效。


借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的,该借名买房合同一般被认定为无效。理由是借名买房合同虽是无名合同,亦受合同法调整。当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格,而非房屋本身,应当认定为无效。对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第十六条规定:“借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。”


但是笔者认为,即便在第二种借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的情形下,并不当然无效,因为我国《合同法》第五十二条明确规定违反国家法律、行政法规强制性规定的合同才属无效,而关于经济适用房上市交易等的相关政策规定不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。


因此,无论哪种情形下,借名买房都有可能属于有效的合同,而本案中的房屋属于单位的福利房(公房)并不属于拆迁房、安置房、经济适用房等政策性房屋,借名买房也不违反相关的政策,自然属于有效的房屋买卖。如果此案中,孙某、刘女士等人主张借名买房也许得到法律支持的胜算会更大一些。


二、即使属于赠与,是否可以任意撤销呢?并试论道德义务性质的赠与如何认定?


显然在本案中,张某等人就是主张虽然属于赠与,但是在过户之前可以任意撤销,不愿继续赠与而导致无法过户,赠与合同也就无法继续履行。因为,依据《合同法》第186条第1款规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”,赠与人确实拥有任意撤销权。但是仅仅这样武断的认定可能并不符合本案的实际情况也没有考虑任意撤销权的除外情形与限制条件。因为赠与的撤销并不是不加限制的和可以任意出尔反尔的,根据《合同法》第186条2款的限制,即在“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务的性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同”等情形,不得撤销。而本案,张某对孙某(二级残疾人孙子)显然具有道德义务,实际上这种道德义务还是亲人之间的亲情义务,并且双方之间已经实际履行和坚持了这种道德义务近十年之久(张某同意孙某与其一起居住并照顾孙某至今,孙某对张某也一直感恩戴德、孝顺有佳),本应继续弘扬与发扬这种道德风尚,不应突然撤销赠与破坏这种道义与原则。所以本案属于道德义务性质的赠与,张某不能任意撤销,而应继续履行赠与合同,配合完成过户。


那到底什么叫道德义务性质呢?


道德义务,是指全社会成员依据社会道德规范,自觉自愿地承担对他人、对社会的道德责任。《公民道德建设实施纲要》就规定,从我国历史和现实的国情出发,社会主义道德建设要坚持以为人民服务为核心,以集体主义为原则,以爱祖国、爱人民、爱劳动、爱科学、爱社会主义为基本要求,以社会公德、职业道德、家庭美德为着力点。在公民道德建设中,应当把这些主要内容具体化、规范化,使之成为全体公民普遍认同和自觉遵守的行为准则。


由于“道德义务”本身只是个价值性概念,因此法律并未明文罗列何种行为属于具有道德义务性质的行为,实际上也不可能作出如此规定,所以就其作出的判断,也仅仅是一种价值判断而不是事实判断。价值判断最基本的依靠方式,主要是目的判断,因为事物的主要价值包含在目的追求中,所以价值判断主要应从目的入手。


可见在现行法律没有明确规定何为“道德义务性质”的情况下,应当从价值判断的目的入手着手分析,是否属于“道德义务性质”。本案中,张某在当时赠与孙某房屋时,明知其是一个二级残疾人,终生都需要人照顾,自愿将单位的公房赠与给孙子,以保障孙子以后的生活有一个依靠有一个着落,也要求孙某的父母来出资而不是自己出资购买,更进一步表明这个房子原本就是打算为孙某购买的(明知不是自己的不需要出钱也不愿意出钱),也承诺等房产证下来后就过户给孙子孙某,更是直接的应证了亲人之间赠与的无偿性、自愿性与道德义务性。是一个奶奶真心可怜、帮助孙子的道义之举、善意之举,理应得到贯彻与尊重,不能出尔反尔、任意撤销,反污了道德之名、反失了道义之心,实为不美。


而且从一个类似的判例也进一步应证了以上分析。在张丽贞诉顾以健房屋交付一案中,一审法院经审理认为,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。具有道德义务性质的赠与合同在财产权利转移之前不得任意撤销。本案张丽贞与顾以健虽未签订书面赠与合同,但顾以健在给中科院等领导的信函中已先后两次明确表示其愿意将补差面积房屋及育教胡同房屋赠与张丽贞,该意思表示真实有效,并且顾以健同意将育教胡同房屋借给张丽贞使用的行为亦视为其对张丽贞照料义务的认可,系赠与的实际履行。张丽贞在1994年到2001年间一直对顾以健前妻郑秀及顾以健给予生活上的照料,该行为已经具备法律上所称的“具有道德义务性质”,是基于友情等产生的道德上的义务。顾以健应在其取得诉争房屋所有权证后及时履行赠与物交付义务,不应有悖于原赠与目的而撤销赠与,故张丽贞有权要求顾以健履行中关村补差面积房屋的交付义务。对张丽贞要求顾以健交付赠与房屋的诉讼请求,予以支持。遂判决:顾以健将位于北京市海淀区中关村903楼3层301号房屋交付给张丽贞,该房屋归张丽贞所有。


一审宣判后,顾以健不服,提起上诉。


二审法院经审理认为,顾以健基于张丽贞对其及其前妻长期照顾而承诺将育教胡同房屋及补差面积房赠与张丽贞的表示属于“具有道德义务性质”的赠与合同。该赠与合同在财产权利转移之前不得任意撤销。中科院将房屋分配给顾以健后,张丽贞要求顾以健履行赠与合同义务,交付该房屋的诉讼请求应予支持。故判决:驳回上诉,维持原判。


再审法院经审理认为,依照法律规定,具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不适用撤销的规定,赠与人不交付赠与财产的,受赠人可以要求交付。这体现了法律对救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与行为的褒扬和对受赠人取得期待利益的保护。本案中,张丽贞对顾以健及其前妻进行过长期照顾后,顾以健自愿作出了将其享有的住房赠与张丽贞所有的意思表示,张丽贞对此产生了信赖,并获得了相应的期待利益。张丽贞对顾以健及其前妻的帮助和照顾行为应得到鼓励和弘扬,同时也应对张丽贞实施该行为获得的物质利益进行保护。因此,原判认定顾以健将房屋赠与张丽贞的行为属于道德义务性质的赠与并无不妥。基于法律的规定,顾以健作出赠与意思表示后,无权要求撤销该赠与合同,同时张丽贞有权要求顾以健交付赠与房屋。


综上,再审法院作出再审判决:维持原终审民事判决。


从以上判例可以看出,法院对具有道德义务性质的赠与合同是不允许撤销的,而且明确基于友情等产生的道德上的义务都可以成为具有道德义务的性质,而何况基于亲情、家庭之情而产生的道德义务自然更应成为具有道德义务的性质,也进一步明确法律对救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与行为的褒扬和对受赠人取得期待利益的保护,不仅需要发扬继续履行道德义务性质的赠与,还要保护受赠人取得期待利益,不能让受赠人当时美好的愿望在多年以后因为赠与人的任意撤销而落空。

 

故,就算本案属于赠与关系,也不能任意撤销。由此可见,道德义务性质包括但不限于基于友情、亲情、爱情等善良感情而产生的帮扶、感恩等道德义务,基于道德义务性质的赠与依法不得撤销,因为其是对道德义务性质的赠与行为的褒扬和对受赠人取得期待利益的保护,不过道德义务性质的具体判断还需要结合具体的案情与特殊情况从价值判断的目的入手着手分析,以探求到底是否属于“道德义务性质”。

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